每经记者:刘嘉魁 每经编辑:马子卿
“这波‘提前还贷潮’太恐怖了,预约还款的人多到‘爆’!”成都某国有银行住房贷款中心经理对《每日经济新闻》记者感叹道。
去年以来,众多购房者加入“提前还房贷”大军,网络上流传着种种攻略、“科普”等,热议如沸。有人“后悔没有早一点申请”;甚至有人表示,每个月都会提前还一些,“上瘾了”……
彼时,各家银行的提前还贷政策较为宽松,流程简便,通过手机银行APP即可“一键减负”。
时至今日,“提前还贷潮”越发汹涌,然而银行却默默建立了各式各样的“堤坝”。有购房者对记者表示,年初预约的提前还款要排队到4月份,一些银行甚至要排队到年末。而银行收取的违约金也是一笔不小的负担。
有购房者向《每日经济新闻》记者反映,部分银行的APP上已不见提前还款的申请通道。对购房者而言,提前还款的“门槛”已悄然提高。
购房人的“怨”:线上预约难、线下排队久、有违约金……
“排队还贷”,是近期“提前还贷潮”的缩影。
王女士对记者表示,她于近日在某国有大行手机APP上申请提前还贷,提交申请后,下午收到银行短信称提前还款申请已审批通过,但还款的日期已排到了4月份。王女士向记者无奈地摊了摊手,“没想到,现在怎么这么多人排队还贷。”
记者曾在去年对“提前还贷潮”进行过走访调查。当时,互联网从业者小金对记者表示,自己购房较早,贷款利率低,目前月供只有一千余元。“要是还进去想再贷出来就没门了,提前还款还要收罚息,权衡后我打算将闲置资金用于理财。”
近期,小金的想法有所改变,打算提前还一部分。然而当他打开手机银行却发现,提前还款需要审批,“最终结果以审批为准”。
购房者小金打开手机银行发现提前还款需要审批
资料来源:受访者提供
询问银行得知,提前还款不仅需要排队到4月,还有违约金。“过去,提前还款的违约金基本可以协商免除;现在,提前还款的违约金需要全额赔付,严格按合同来。”小金无奈地说。
更有甚者,“某国有银行提前还贷的业务已经排到今年十月份了”,一位该行员工表示,该行曾专门开会讨论如何应对“还款激增”问题。
不止“排队”,一些银行的手机银行提前还款的预约通道悄然关闭,也引起了广大购房者热议。有人表示这一功能的下线带来诸多不便,如异地工作人群想要提前还款,则不得不前往贷款行所在地办理。
小林是一名金融从业人员,去年9月,眼见所投资的理财产品收益率与“高高在上”的房贷利率渐行渐远,遂将理财资金赎回,提前还了一部分房贷。近期,当小林想再还一部分房贷时,却发现手机银行上的“提前还款申请”选项已然无踪。
一些手机银行提前还款线上申请通道已关闭
资料来源:受访者提供
“一些购房者反映,部分银行关闭了手机APP上提前还款的功能。而这些购房者就算申请成功,也要赔付违约金。例如,最高赔付6个月利息等。”小林对记者表示。
提前还贷为何越来越难?某国有银行人士向记者透露,“我们总行在去年11月升级了系统,开始管控提前还款额度。以前是想还就还,现在是每个月给每个机构一个还款额度,然后预约排队。”他表示,目前该类业务办理都是“机控代替人控”的导向,“能系统控制绝不人工控制,降低操作风险。”
提前还贷“大排长龙”是“标配”?看银行类型、体量和区域
若无法线上预约,购房者该如何申请提前还款呢?
成都某国有银行住房贷款中心张经理对记者表示,“如果购房者的手机银行APP无法使用‘提前还款申请’这一功能,目前可以携带身份证前往银行进行线下预约。”
“这一波‘提前还贷潮’太恐怖了,现在预约还款的人多到‘爆’,要排队很久。”他表示,成都地区的国有银行几乎都要排队“3个月、4个月以上”,就其所在的银行来说,每个支行的排队情况都不一样,“但至少要到5月、6月甚至7月份去了。”
“股份制银行稍微好点,因为体量小,排队时间没有那么久。”他补充道。
股份制银行真的是提前还款的“一股清流”吗?
记者求证了某股份制银行成都分行个人住房贷款部门李经理,他表示,该行提前还款可通过手机银行APP申请,最长不超过10个审核日,且审核通过后,可立即还款。“相对来说,我们银行算很快的了。”
至于违约金,“要看合同里面有没有规定,从其约定。”李经理告诉记者。
提前还款的排队情况,除了与银行类型、体量相关,也与地域相关。
一位西北地区某国有银行支行副行长告诉记者,目前提前还款实行现场预约,也需要排队,但“有额度就可以还”,且等待时间不会太久。“有等三四天的,也有等半个月的,各银行现在都差不多。”
而某城商行个贷经理则向记者表示,“我们行的还款满12个月之后,第13个月就可以提前还款了,不用排队。”
如此看来,并非所有银行的提前还款都要“大排长龙”,不同的贷款行,同一银行的不同区域分支机构,还款政策和等候时长不尽相同。购房者不必过于焦虑,被网络情绪传染,可根据实际需求,在手机银行查看,或前往银行网点咨询。
房贷利率一降再降,“高位站岗”的贷款人“流下了羡慕的口水”
“我们一个月要预约还款一个多亿,压力很大。”张经理感叹道。
多年从事房贷业务的他表示,“当前商品房销售情况不佳,很多购房人都在提前还款,对一些房地产企业和银行个贷部门来说,双双负增长。”
2022年全国个人住房贷款余额同比增长1.2%,增速比上年末低10个百分点
资料来源:央行网站
对于“提前还贷潮”这一现象,他分析主要有两点原因:一是购房者缺乏收益更高、更稳健的投资渠道,导致闲置资金配置于提前还款;二是房贷利率一降再降,对此前利率较高的存量购房者形成冲击。张经理指出,“购房者感觉不划算,还不如提前把贷款还了。”
根据目前贷款规则,新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,也就是房贷利率=LPR+固定基点。2022年,LPR报价经历了降幅最大的一年,5年期以上LPR共下降三次,累计下调35个基点,目前为4.3%。
2022年5月,央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率,将下限由不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)调整为LPR-20BP。
张经理表示,在春节后,成都地区的首套房利率普遍开始执行4.1%,即在相应期限LPR基准上扣除20个BP。
资料来源:央行网站
记者注意到,近期多地发布了下调首套房贷利率下限的通知。截至目前,已有数十个城市的房贷利率低于4.1%的下限。例如郑州于1月29日将首套房贷利率由4.1%调整为3.8%,引起市场普遍关注。
房贷利率的下降,在利好新进购房者尤其是刚需型购房者的同时,也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款人们心中五味杂陈,“流下了羡慕的口水”。
存量贷款人趋之若鹜地提前还款,银行则不断提升着还款“门槛”加以应对。有购房者表示,“排队还贷”期间不仅要付出更多的利息成本,更担心银行要是采取措施限制提前还款怎么办?
对此疑虑,记者求证了张经理,他表示,目前来看,只要申请了提前还款,迟早都是可以还的,只是需要等待。
“房贷利率降低,楼市也出台激励政策。随着市场热度恢复,以后贷款投放额相对多,提前还款额相对少,逐渐均衡,当前的一些矛盾也会随之得到化解。”他向记者表达了自己对后市的期望。
是否提前还贷关注哪些指标?
提前还贷的“门槛”水涨船高,可放贷的“门槛”,却一降再降。
“现在银行之间‘内卷’很厉害。”张经理对《每日经济新闻》记者感慨道,“现在购房人只要给得起首付,一些银行就可以放贷,相比之前,可以说“门槛”已经低到不能再低了。”
他还表示,如果购房者成功办理了房贷,那么银行还会推荐其办理许多其他品种的贷款,例如消费贷等。“没办法,发放几千万,提前还款一个亿,规模还是负增长,根本吃不消。”
这也侧面反映出,银行面对来势汹汹的“提前还贷潮”,的确“压力山大”,贷款新增额的考核形势不容乐观。
回望2020年前后,房价高、利率高、审批难的情景还历历在目。可现如今,“反差太大了,几乎完全变天。”张经理无奈笑道。
“我们经常去探探其他银行的口风,政策,然后我们就基本上保持一致,有可能比人家还要宽松。”张经理对记者表示,同一区域的银行房贷政策大体相同。
对于银行来说,房贷业务是风险较低、收益稳定的优质长期资产,在经济增长放缓的大环境下,更显珍贵。加之‘提前还贷潮’使得银行贷款增量和增速的考核承压,因此才有意提升了还贷“门槛”。
对于购房者来说,也需要注意,并非所有的提前还贷操作都能“薅羊毛”。对于购房者而言,这是一道“数学题”,要把握住唯一金标准:房贷利率VS投资收益率,来判断是否适合提前还贷。
具体来说,如果房贷利率居于高位达到5%甚至6%的水平,而在自身风险承受能力和偏好范围内,没有达到或超过房贷利率水平的理财方式,那么就可以考虑提前还款。
反之,如果房贷利率较低,甚至在LPR的基础上下浮,有利率水平相近的理财方式可以选择,或是想要留有一些闲置资金在手中,以备不时之需,“手有余粮,心中不慌”,还款压力也不大的话,则可以结合自身情况,理性考虑是否提前还款,而非“盲从”潮流。
提前还款不仅是一道数学题,亦是一道选择题。
既然“线上预约难,没通道;线下排队久,还有违约金”,那么不妨换个思路,研判自身风险偏好,评估排队等候的时间成本,合理调配闲置资金。正如小金在接受记者采访时所说,“如果大家都在做同一件事,那么就不是最好的入场时机了,提前还贷亦然。”
每日经济新闻
网友看法
1、网友zhao139:人民群众是弱势群体,想省一点利息过日子都这么难
2、网友半城云师:怪以前银行太狠!!
3、网友花衬衫h:不降存量房贷,我就省吃检用,所有钱都用来提前还贷。
4、网友途尔骑人:贷款抵押属于银行的资产,存款属于银行的负债,提前还贷银行资产缩水负债增加,而且大部分都资产已经再证券化重新换成新的资产,一旦挤兑还款,风险巨大
5、网友心锋:当地银监会投诉两次就很快办理了
6、网友顽强海风kx:亚洲雄狮终于清醒了,不买房,提前还贷。
7、网友艾薇尔:疫情三年刷到很多断供的,看着就让人难受。提前还贷至少是好事,说明手里有钱,而且钱还不少。
8、网友睿毅之炬:不让提前还,能不能先逾期不换等银行打电话再一次还清
9、网友曾经醒悟:不按合同执行,银监会投诉。
10、网友55634496344965548336:让银行多印发的货币放不出来,再回怼给银行货币,更多放不出来
11、网友积极的书签Xz:以前的高利率就不能降吗?
12、网友安逸艺术家v:原来听专家说,贷款买房最合算,时间越长越好。咋都提前还款了[呲牙]
13、网友妹子都说我很胖:5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降
14、网友栋Sir2019:提前还贷热潮
15、网友飞雪连天47:开了会就可以不让人还么,契约精神何在
16、网友远房二舅:太奇葩,为什么阻碍还款,就为了持续收刮剥削吗。
17、网友开心的健健康康活着:人若是不要脸了,鬼却怕
18、网友用户8832259009117:不听忽悠,不降房价不买房!
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