广州楼市经过调整后,购房者开始有入市计划。
吕颖雅/发自广州
“挤爆”售楼部、卖房到深夜、投资客“杀回”楼市再次上演。
尽管广州连续两个月遭遇雷雨天气,但在“5·28”楼市新政的刺激和多个楼盘持续打折促销带动下,广州一手房市场迎来了复苏。
“自5月17日多部门出台政策‘组合拳’后,广州典型楼盘人气开始回升,来访量和认购数据连续4周上涨,并在5月28日后的一周达到高峰。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,虽然近两周略有下降,但总体保持在相对高位,较新政前有显著改善。
中指研究院数据亦显示,从6月1日到6月25日,广州一手房成交5469套,是今年以来表现最佳的月份。与去年同期相比,成交量增长14.3%,日均成交量较5月增长31.5%。
“看房团”重返广州
作为政策较为宽松的一线城市,在取消房贷利率下限、首付比例降至15%,以及限购进一步松绑等利好政策推动下,广州楼市再度吸引了“投资客”的关注。
6月22日至6月23日,位于广州市黄埔区的保利招商华发中央公馆迎来了来自江浙沪的100多人看房团,售楼部现场座无虚席,部分购房者甚至需在门外排队等候入场。
据中央公馆项目相关负责人介绍,项目户型使用率超过100%,价格比周边二手次新房还要便宜,被认为是广州黄埔区性价比较高的楼盘之一。自5月开售以来成交火爆,成为黄埔区五六月份新房成交套数、面积、金额“三冠王”。此次团购活动提供的优惠价格为4.1万元/平方米起,总价330万元起,最终共成交了27套。
在过去的2020年到2021年,广州黄埔区曾迎来多个外地看房团,推动该区楼价领涨全广州。然而,随着黄埔区取消人才购房政策,外地投资客的大门彻底关闭,近两年来市场呈逐渐下行趋势。
“外地看房团的再次出现从侧面反映了当前确实是‘抄底广州楼市’的机会,一方面是限购、限贷、限售政策的宽松,另一方面广州楼市经过调整后,购房者开始感觉迎来了入市机会。”肖文晓表示。
合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为,个别全新项目以低于周边二手房价的价格开售,因此吸引了一些投资客入市,但当前环境下投资需求仍属个别现象。
仅5%“网红盘”成交火爆
市区部分网红盘人气旺盛。
中房君了解到,在这波市场行情中,不少“网红盘”去化表现理想,尤其是位于广州海珠区和天河区的改善型楼盘表现最为突出。
广州市海珠区的中海大境项目相关负责人透露,项目在6月初加推全新7栋,期间经常卖房到深夜,销售金额达7.2亿元。与新政前相比,来访量和成交量均增长超过1倍,特别是自6月份以来,平均来访量在三四十组,周末则超过100组。
广州天河区的中国铁建招商西派天河序项目负责人也表示,项目在6月份成交了30套单位,销售金额3.5亿元,“新政实施后,老客户的回访活跃度明显增加,占总来访量的30%;新客户的增长幅度较新政前高出25%。”
不过,市场行情也是冷热不一。中房君走访其他一些项目后发现,“出圈”的热销楼盘只是个例,市场并未形成整体热销态势。“广州现有近400个在售楼盘,真正成交火爆且价格稳定的楼盘仅占约5%,供大于求的情况下‘以价换量’仍是市场主流。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。
“降低首付和利率对刚需楼盘有一定促进作用,老客户的交易转化率有所提升,但整体市场要达到火爆程度仍有一段距离。”广州市增城区某刚需楼盘相关负责人表示,随着“端午假期”客源的基本消化,近两周我们项目的成交量已出现显著放缓迹象。
为了激活市场,广州各楼盘优惠幅度未见减少,特别是库存量较大的增城区和南沙区,价格底线仍在不断刷新,让利促销和加大合作渠道力度已经成为常态。以增城区为例,100万元以下的新房越来越多,如石滩板块的敏捷绿湖首府总价为61万元起,永宁板块的珠江时光荟67万元起。
“目前各大开发商都在努力冲刺年中业绩,许多外围区域项目的价格已回到2016~2017年水平,市区项目大部分价格也调整至2020年房价明显上涨前的水平,楼价已接近底部。”冯佩云表示。
根据国家统计局数据显示,5月广州一手房价格环比下降1.4%,延续了12个月的下跌趋势,同比下降8.3%。
积极促销
房企积极促销,但从需求端来看,购房者依然面临诸多困境。
黄韬表示,对购房者而言“卖房难”仍然是主要问题,市场尚未形成完整的“以旧换新”闭环。许多购房者认为,新房价格下降幅度不足以弥补旧房折价,选择暂缓置换计划。此外,由于对未来收入预期下调,一些购房者也不敢轻易入市。
“从2023年初开始,我一直希望通过‘卖一买一’置换新房,起初放盘有2~3批买家咨询,但由于对市场不了解错过了成交时机;后来房产中介机构也不再积极推广,一年来看着旧房逐渐贬值,如今只能选择观望。”有置换需求的购房者林女士表示。
多个改善型楼盘相关负责人表示,目前观望的客户大部分手头上的房产位于旧小区,放盘量大,成交周期长,主要担心旧房售出时间长,价格与预期差距较大。此外,他们也担忧未来可能会有新政策出台,或者利率会进一步降低。
为此,开发商也在积极寻找突破点,推出了“以旧换新”业务,为业主提供个性化的销售策略,包括补贴佣金、1对1的房源分析、市场反馈、价指导等服务,以加快房源去化速度。
据保利相关负责人透露,保利的置换业务在新政刺激下业绩显著提升,5月1日~6月15日,“以旧换新”服务已促进保利新房成交152套,销售金额6.8亿元,帮助保利业主卖出旧房48套。
万科花地湾也推出了“主城焕新计划”,不仅由专业置换团队提供全程服务,还为客户提供官方贴息超抵政策,统筹花地湾片区周边的万科房源,为置换客户提供从租房到入住的“一站式过渡”服务。
此外,市场上不断推出刺激成交的招数。如许多楼盘推出“无忧购”活动,承诺在一定期限内旧房卖不出可无条件退房。同时,一些银行针对特定项目推出“先息后本”还款业务,也对成交起到了促进作用。
关于后市展望,黄韬认为广州楼价已经触及底部,预计未来将在当前价格区间内震荡,上下波动约5%~10%,急速大幅上涨或下跌的可能性较低。他表示,7月和8月是传统楼市淡季,市场将逐渐回归平静,2024下半年的主要目标是稳定房价。
肖文晓则预计,广州楼市政策放开的边际改善效果将持续显现,带动成交量回升,并且市场表现将优于上半年。他认为,房价跌幅有望逐渐收窄并逐步企稳。
网友看法
1、网友名字太难取:今天买房有多意气风发,明年就到销售中心闹得有多凶[大笑]
2、网友真诚阳光wT6:远离房赌毒。
3、网友横琴横着:昨天遇到个中介,她说她2019年买的房[大笑],这玩意就像炒股,当局者迷,旁观者清
4、网友傅志敏94:目的只有一个请你入瓮。
5、网友A机380广东农民:锅又烧红,说是能蒸,现在又炒,不是刚需而又是投资客。
6、网友优质房产与财富规划:以后只要国家不要随意打压房地产,保证房子以后稳步升值,懂的人自然懂,只不过装睡的人永远叫不醒
7、网友宁哥说买新能源车:挺好,没他们中国楼市就真崩了,感谢他们助力楼市软着陆
8、网友随波逐浪23427248:股市割,房市割。
9、网友幽柔:感谢媒体把我房子保住少亏点[捂脸][捂脸]
10、网友幸福有我:怎么就是不吸取教训呢??这个时候还这样[捂脸][捂脸],房市就是被这样搞得与人民对立的![捂脸][捂脸]
11、网友大熊GZ:广州花都保利小区,去年142平挂200没有卖掉,今年初挂180万也没卖掉,现在挂165万[捂脸][捂脸],18年这套房子270~280[捂脸]。
12、网友陕西南路卡卡西:欧成效带队集体采购黄埔区新房[赞][赞][赞]
13、网友脚踩伪专家:包吃一顿200块,明天有一起去售楼部的吗?
14、网友安东:心好慌,我是改善群看中的那套业主反价了。
15、网友博学多才的船帆eK:自海中[捂脸][捂脸][捂脸]
16、网友韭菜里遥远的天道:炒团要脱手,快来接[啤酒]
17、网友人民在前面:降价了?
18、网友热心雪梨TE:哦 挺好的
19、网友发哥185573755:房价上涨就这些人炒作起来的
20、网友大黄游戏解说:上点升!我等着卖
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