著名经济学家阿克洛夫1970年在一篇论文中提出了“柠檬市场”的概念,并因此获得了诺贝尔经济学奖。
所谓“柠檬市场”,也就是信息不对称市场。
在一个交易市场中,卖方一般拥有比买方更多的关于产品质量的信息,典型的柠檬市场是二手车市场。柠檬市场最大的效应是劣币驱逐良币,好的商品被淘汰出市场,而差的商品占据了市场。
|中国房地产市场也是个典型的柠檬市场。
在这个市场中,最大的信息不对称,买方面临着极大的信息不对称的困扰。各种数据乱象导致买房者处于无所适从的困境。
比如,这两天,一个权威的财经媒体(我就不点名了)关于中国商品房待售面积的报道刷屏。这个报道说,截至今年2月末,中国商品房待售面积达到6.55亿平方米,按我国人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1600多万人居住。
我看到这个报道后,真的是差点惊掉下巴。
如果说一些自媒体为了吸引眼球经常胡乱解读数据,但这个媒体在业界还是很有地位的,确实算权威媒体,犯下如此低级的错误,叔可忍,婶不可忍。
首先,统计局发布的6.55亿平的商品房待售面积,不全是住宅,还包括写字楼和商业。
硬是被这个媒体全部按照小学算数算成了住宅。
第二,6.55亿平的待售面积其实没那么吓人。
按照2022年房地产销售面积13亿多平,6.55亿平的面积去化周期也就是半年,看看20多年来中国房地产的历史,去化周期半年是个事吗?而且去年受各种因素影响,房地产的销售大幅度下滑。
第三,即使1600万人的居住,也没有那么吓人,现在没有房子的何止1600万人。
用这样一惊一乍解读数据,本来是很多求生存骗流量的自媒体的惯用伎俩,没想到一个在业内很有分量的权威自媒体居然堕落到如此程度,这实在是太卷了。前两天还看到一个报道,说某地招外卖小哥小哥应聘的大学生很多,送外卖都快转型成知识密集型了。这财经媒体在自媒体的挤压下,堕落似乎也情有可原。但一个在业界有一定地位的财经媒体,还是要秉承专业精神,客观,实事求是的来报道,而不是为了吸引眼球犯如此低级的错误。
这些胡乱解读的数据之所以能够吸引人,关键的原因仍然在于数据不透明。
从数据的透明度而言,中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”,无论是房子的基础数据,房价的统计指标,土地供应,城市规划,住房需求等等,都基本是一笔糊涂账。
就拿房子的基础数据来说,从1998年房地产市场化以来,中国究竟有多少房子,每个城市住房的存量究竟有多少,迄今没有任何部门做过统计。前段时间,媒体也曾经热炒一个数据,说有关部门发布中国有6亿多栋房子(是6亿栋,不是6亿套),一些评论说,中国有多少房子,终于搞清楚了。
|我看了这个数据后,结论恰好相反:中国有多少房子,更加糊涂了。
首先,这个6亿多栋,农村和城镇的占比究竟多少?而且,栋,这个概念本身不准确,一个大楼也叫一栋,一套别墅也叫一栋,一个农村院子也叫一栋。
其次,这6亿栋房子,有多少是住宅,有多少是写字楼,有多少是行政事业单位用房,有多少企业用房,也没有说清楚。
再次,住宅的数量,既要看总量的概念,比如,多少套,还要看各个城市。房屋是不动产,不动产的意思意味着,这个城市的房子多,和另一个城市的房子少不能平均。因为搬不过去。住房的区域差,这是一个全球现象。住房的量既要看总量,也要看结构。北京房子少,一些三线城市多余的房子搬不到北京去。
最后,中国究竟有多少房子,确实需要搞清楚,这样有利于房地产的健康发展。
笔者在研究中国房地产问题时,最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京,北京现在究竟有多少房子,每年需要多少房子,未来10年北京新增人口究竟需要多少住房,住建部门没有任何权威的数据。基于此,笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查,搞清楚中国究竟有多少房子,搞清楚每个城市究竟有多少房子。
这个问题只要清楚透明了,房价怎么走,其实老百姓都会自己判断。
这个问题如果一直是一笔糊涂账,成为一个秘密,房子的稀缺就会成为炒作的工作,房价的暴涨就会成为常态,房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了,也才能为未来的房产税提供基础数据,才能为房地产政策提供最基本的决策依据。
|关于中国房地产的数据,目前可以确定的是:
第一,按照官方数据,到2020年,2020年,我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米,超过了35平,房地产已经基本告别了短缺;
二是目前待售面积商品房待售面积65528万平方米,住宅在建面积52亿多平,2022年住宅竣工面积6亿多平,考虑到每年住宅需求,动态的供求也是基本平衡。可以说,目前除了一线城市、重点城市和热点城市以及一些大城市,绝大多数的住房已经足够,至少80%以上的城市住房供应过剩,这是中国房地产的最大的基本面。
特别是,由于全国房地产市场的巨大差异,考虑到未来的城镇化,一线城市、重点城市,以及未来人口流入的以中心城市为核心的城市群,考虑到未来的需求因素,需求仍然旺盛,这些城市的房地产至少在10年内没有太大的问题,关键是,三四线及以下的城市,一方面,户均套数早已经超过了1.2套,该有房的都已经有了,没房的未来的需求也是屈指可数。
另一方面,大多数的三四线城市面临人口流出的问题。这些城市的房地产如果还想回到过去,几乎没有可能。除了居住需求,投资这些地方的房子无异于自杀行为。
从房地产未来的发展而言,搞清楚房地产的基本数据非常重要。对房企,对国家,对购房者,对经济决策部门而言,都非常关键。中国究竟有多少房子,不应该成为一个秘密。
作为一个房地产的研究者,多年来最困惑的是到现在也没搞清楚中国究竟有多少房子,统计局也不告诉我们。所以,我退休后的愿望是,骑着自行车,到每一个城市,数房子,把中国有多少房子数清楚。我相信,我一定能够数清楚,因为,我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚,房子嘛,起码不会跑来跑去,是可以数清楚的。
网友看法
1、网友Miss余多多:一看高清卫星不就清楚了,不用实地数
2、网友想修行千年的狐:人家早就数清楚了,就是不告诉你。
3、网友nannan.lu:作为一个房地产的研究者,多年来最困惑的是到现在也没搞清楚中国究竟有多少房子,统计局也不告诉我们。所以,我退休后的愿望是,骑着自行车,到每一个城市,数房子,把中国有多少房子数清楚。我相信,我一定能够数清楚,因为,我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚,房子嘛,起码不会跑来跑去,是可以数清楚的。
4、网友大道高校:大兴调查研究,说的就是马老师,北京的房子是不过剩,下去走走再说话
5、网友直爽百香果Tc:光远你没深入调查,不要乱下结论,你说房子不过剩才是伪命题。
6、网友魏敬东Jade:过多资源投在了钢筋水泥上,公铁空水数等基建是可以产生增值价值的,房子产生了什么?只是把大部分百姓的口袋掏空了!借助房子位置让百姓用财力去拼资源(教育医疗卫生等等),贫富差距拉大,“房地产”导致了两极分化更加严重!公共资源匹配更加不均!大部分城市用最优质的资源(教育医疗卫生等等)堆砌城市中心化。乡镇、农村的资源分配被剥削,尤其是内地的三四线城市的乡镇农村。
7、网友一枚子非鱼:前面说6亿多平,后面说6亿多栋。说6亿多待售面积,又说竣工面积6亿多。总感觉哪里不严谨。
8、网友cxrgg1226:哈哈,经济学家没有数据也只能空谈啊。现在那个数据是真实可靠的呢?应该有独立的第三方出来数一数,给专家分析做支撑。能不能发起一个网民活动,用飞书做个文档,按行政区划、街道办事处维度,一人负责数一块,全国人民自己来数,应该可以数清楚。哈哈。
9、网友道牙er:公共服务、医疗、教育不均是根本原因
10、网友因为没头脑所以很烦恼:经济发展的区域差别导致的供房需求不平衡才是问题。“至少80%以上的城市住房供应过剩,这是中国房地产的最大的基本面”,剩下的那20%一房难求也是事实,该怎么破局不用多讲了吧[灵光一闪]
11、网友海天孤雁26203694:具体有多少套房子这个问题如果一直是一笔糊涂账,成为一个秘密,房子的稀缺就会成为炒作的工作,房价的暴涨就会成为常态,房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了,也才能为未来的房产税提供基础数据,才能为房地产政策提供最基本的决策依据。
12、网友射雕英雄老郭:你多买几套,赶紧的
13、网友林WTL0982:马老师怎么就没整明白,为什么“我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚”,但就是数不清我们到底建了多少房子……。你倒是说说这难道比造芯片、光刻机和载人登月还难,技术含量天花板么?还是我们根本就不想搞清楚,要不我们这房地产接下来该怎么个玩法,马博士你见多识广,给支个招。等你退了休,或许还要延迟退休,到那时你再骑个自行车
本财经资讯由龙塘金融发布,版权来源于原作者,不代表龙塘金融立场和观点,如有标注错误或侵犯利益请联系我们。